[p]2015年开年缘由

关于2016年楼市的11个预测

2015年年底，确切有点不一般。

为何这么说呢？因为按照往年的惯例，到了12月，再到翻过年过了正月十五，应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终事迹、或参加各种各样集中的欢庆活动，按说是没什么心思在换房上的。

这个时间段，曾经是每年换房的好时机，由于成交量低、卖主没心思抬高价，想捡漏买套性价比高的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨，确实让很多人心慌了。

一般来说，成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计，2015年的房价平均涨幅在15%左右，而且，一些开发商已经放出话来，2016年1月1日以后，他们的项目还会再涨15%。

为什么说2016年房价还会再涨。这主要是由于政府没有再控制房价的意思，以及近期以来非常明显的信号地价在涨，而官方没有喊刹车的兆头。

预测一：创造需求

住宅购房结构性需求分化，婚姻人口、小面积住房改良者（一二线突出）、北漂型租房者、新进城租房者购房，和一二线城市为主的投资性购房成为4+1需求；一方面创新形态需求得不到满足，另一方面传统产品产能多余；绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平；

吸引农民进城购房是去库存的最大增量；

海外市场仍然是小众市场，对国内房地产影响不大。

预测2：缩减推地

全国土地出让普遍减少，有利于提升房价；

1二线城市源于控制城市边界、地王频出，二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场，三四线城市供大于求、被迫减少土地供应；

房企土地储备面积继续下落。

预测三：供应下降

住宅新开工面积、竣工面积继续下降，降幅或收窄，房地产投资进入负增长区间；

传统商业基本趋于饱和甚至过剩，商铺供大于求，供应继续增加，商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会，普通社区商业将成为继百货大楼以后的死亡圈套。

预测4：库存增速放缓

住宅库存继续上升、增速放缓；新开工面积仍高于竣工面积，在建施工面积还会继续上升；

商业库存也在上升，普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡，烂尾项目明显增加，购物中心也将出现关门，自建商业项目开业速度放缓，商业项目转让、托管、咨询大幅上升。

预测五：房价普涨

一二三四线城市房价普遍、差别化上涨；

一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌；

城市分化、板块分化、楼盘分化照旧。

预测六：政策大力

明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期（在经济转型完成之前），保增长、去库存已成为政治任务；

政策继续刺激拉升销售，2016年住宅销售额将与今年基本持平；

下降购房门槛是政策最好着力点，政策将统分结合，中央降首付、落户口、返税收、促简政；地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金，保障房、棚户区货币化。

商业也需要去库存，商业二手房市场死市需要激活，但还不会得到中央政府的重视，明年存量房流通税收政策不会得到支持。

货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支持，美元加息小步慢走，对人民币计价资产影响微弱。

房地产税法进展缓慢，2016年难以提交全国人大常委会一审。

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