与未来域面对面地漏

与未来域面对面：长租公寓盈利并不难

编者案：8月日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举行。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻觅中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻觅指引中国地产创新与发展的气力。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式中央统筹省级部分土地出让金收益。

长租公寓其实并不是一件新鲜事物，它的雏形在几年前就已出现。

但直到2017年，在“房住不炒”、“租购并举”等相当大力度的政策利好推动下，长租公寓才真正站在了风口上。

未来域几近是国内名列前茅批涉足长租公寓的企业，自2010年成立以来，一直致力于为都市青年解决居住问题。

在未来域副总裁徐郝捷看来，政策正把房地产从一个简单、纯粹的开发建设、销售的进程，演化成从土地价值开发到房产价值开发，再到资本尤其是不动产的经营上。

“我觉得会有更多这类型的租赁企业做资产运营管理，未来年当中，逐渐形成一种趋势和市场的换代。”徐郝捷说：“这样更有利于企业利用租赁、结合政策偏向回归扶持年轻人。”

他介绍，早期长租公寓拿的项目几近都是存量物业，但存量物业毕竟数量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些属性，所以很多很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。

“在房住不炒大前提下，会有越来越多物业能够直接改造或者直接做成长租公寓。对长租公寓来讲，货源量会愈来愈大、选择面也越来越宽。”徐郝捷表示。

同时，房源供给环节正构成非常有益的态势，“原来都是在典型北上广深这样的一线核心城市，但现在全国省会级城市和经济发达城市都在努力推租赁用地、租赁用房，政府政策也给予很大扶持。”

目前， 未来域在长租公寓领域的核心是人材公寓，经过多年发展，该业务走在前面于业内其他品牌。

“我们跟政府合作项目比较多一些。”徐郝捷称：“主要是围绕着两点：名列前茅，围绕着人材引入、吸纳，解决人材居住问题和政府需求；第2，围绕产业配套，服务于产业、服务于城市的人群导入。”

据了解，在未来域的人材公寓中，还配套有劳务派遣、人才培训等服务，为客户铺设成长的道路。

徐郝捷介绍：“这类增值业务有很多，最简单的就是向客户推行的一些金融服务，包括像租赁贷等。”

去年6月，未来域曾获新光集团2亿元B轮融资，而新光团体有自己的金融板块和金融公司，而且未来域也持有金融牌照，可以自己做金融产品。

通过不同类型的增值业务，未来域正探索在原有租金差收入的基础上，增加额外的服务费的收入，包括增值业务、客户定制服务来获取额外收入，将仅通过收租的单一收益模式转变成多元化、多重的收益模式。

以长租公寓起家，未来域现时已转型成为综合性资产运营管理服务商，旗下项目除公寓外，还包括未来树生活酒店、未来中心联合办公、未半生活，以及酷立方产业孵化器、南洋留创园等。

业务范围覆盖国内南京、上海、武汉、重庆等13个核心1二线城市，在国外如美国、英国、日本、新加坡也有布局。

“我们在日本有3000多间，是长短租结合的项目，既是民宿，又是长租的服务式公寓。”徐郝捷泄漏：“美国那边我们也有境外业务，主要就是不动产经济交易、不动产的经济运营等方面的业务。”

“业务基本上都在国内，我们不会把主力放在国外。”徐郝捷说，在未来的几年内，未来域公寓业务将按照每一年大概按万间的速度递增。

目标地点还是以长三角地区为主，全国其他各个主要城市，如郑州、北京、济南、成都、厦门等都是主要拓展区域。

另一方面，未来域旗下的长租公寓也基本实现了盈利。

与此前普遍流行的观点不同，徐郝捷认为，目前长租公寓的盈利并不难：“所有的项目应该说都是盈利的，但由于整个公司越做越大、团队越来越庞大以后，人工占比、人工费用占到整体收入比例越来越大。这是不断增压的，会给企业带来比较大的负担和压力。”

未来域对此早有准备，从整个系统层面，研发了有知识产权的BOSS系统，用于管理所有的房源和客户。通过这个系统，能够节约大量的人力和时间本钱。

“另一方面，管理条线也做了很多管控的手段和方法，在门店的运营本钱包括管理的本钱做了很多优化。”徐郝捷表示。

徐郝捷：对于长租公寓，这个政策是一个很好的政策，因为本来长租公寓拿项目或者拿物业都是存量物业，但存量物业毕竟数量有限，而且受制于很多政策，包括建筑用地的一些属性，所以很多物业资产并不能直接转化为长租公寓。

而在“房住不炒”大前提下，会有愈来愈多优质物业能够直接改造或者直接做成长租公寓，这样对长租公寓来说货源量会越来越大、选择面也越来越宽，我觉得这是比较有优势的地方。

供给端亦会更加合理，原来物业都分布在北上广深这样的一线核心城市，但现在全国省会级城市和各主要经济发达的城市，都在努力推租赁用地、租赁用房，政府政策也给予很大扶持。

在租赁端，包括人才引入政策等对长租公寓市场有比较大的促进作用。

徐郝捷：未来域长租公寓做了八年多，是这个行业做得比较早的。

我们现在主要还是多业态发展，包括未来域旗下有自己的酒店、长租公寓，我们也做办公楼、写字楼的租赁、运营管理，同时也做设计、生活交互的产品。

我们其实是一个不动产空间的运营商，主要就是这样的企业定位，产品围绕的核心点都在不动产空间的运营和管理上。

我们是做长租公寓起家的，长租公寓在整个公司的运作体量当中，占比较大的比例。目前主要布局在长三角地区、辐射到全国，一共在12个城市有落地项目。

徐郝捷：在日本有3000多间长短租结合的项目，既是民宿，又是长租的服务式公寓。

美国那边也有一些境外业务，这跟我们投资人有关联。因为我们投资人有一些境外业务，主要是不动产经纪交易、不动产经纪运营等的业务。

徐郝捷：我们主要发展的方向还是在国内，基本上目标还是在长三角地区为主，其他全国各个主要城市，比如说郑州、北京、济南、重庆、成都、武汉、厦门等，都是我们主要发展区域和城市。

计划每年大概做到万间左右的范围递增，这是计划和目标。

徐郝捷：竞争是比较大的，由于做这个行业的人多了，就会出现一系列的问题。比如说像现在很多品牌开发商、国企包括各地政府都在大力推进长租公寓、租赁用房项目的开发，运营。

其中，政府部门和国营企业主要以政策性土地开发为主，就是各级政府目前大量推动了纯租赁用地的土地上市，这个在12个租赁试点城市，都有体现。

拿了土地以后，开发建设由国企来完成，不能销售，只能用于租赁。国企在各级政府的指点下，有一些必须要完成的开发量指标。

很多城市有这样的任务，每一年必须开工建设要过万平米的租赁用房，周期大概在年左右要交付，多少年以内要实现多少套的租赁用房上市。

开发商方面，全国排名前100强的开发商，70%都有了自己的长租公寓品牌，并且肯定了长租公寓发展目标、规划。比如说龙湖的冠寓、万科的泊寓，这些属于领跑型的企业，他们发展的速度非常快。

他们的方式主要以获取商业性质物业来进行改造、进行直接的、纯运营方式方法。直接在市场上找现成楼、或者行将交付楼，然后进行装修改造，对外进行租赁和运营。

第三就是传统的商业民营长租公寓机构，比如我们，现在一方面在做一些存量资产、老旧物业批量升级、城市更新，也做一些产业园区、配套项目的运营和管理。

我们沉淀下来其实更多是产品经验、运营经验的能力，在三大阵营里面，作为民营企业来讲，这方面沉淀积累得相对会更多一些。

这三大阵营各干各的，互相之间既有竞争也有合作，所以从大局面来说，不管是政府还是开发商，进入这个行业是好事。由于只有竞争充分了，才能大浪淘沙。

徐郝捷：对资金需求会比较大，但相对来说还好，长租公寓现在是国家扶持、地方政府扶持。

资金层面的话，长租公寓的行业资金并不依赖于银行，更多依赖于资本、私募、基金等。因为长租公寓直接注入银行融资的比例是非常少的，大部分项目业权都在业主方，运营商只是租赁和运营。

这样运营商没有办法做到开发贷款，更多只能做一些装修贷款。改造、装修方面的费用，可以依照一定比例从银行做一些融资。但这也是短时间，而且总额也比较少，一般一个项目可能贷款几百万、一千万、两千万，超过五千万的很少。

这种融资是点状的，不是延续的融资，有项目可能才有贷款计划，没有项目就不需要贷款。整体来说，房地产银根收紧，不会影响长租公寓的发展。

徐郝捷：从运营角度来讲都还可以，出租率可以达到97%。

全国各地的情况基本上差不多，因为长租公寓出租率必须要全年稳定在90%以上，我们内控较低限是95%，所有店面、所有项目原则上是不能低于95%的出租率，现在基本上全国的门店平均下来达到97%左右。

徐郝捷：实现了盈利，长租公寓盈利并不难，我们所有项目应该说都是盈利的。但由于整个公司越做越大、团队愈来愈庞大，人工占比、人工费用占到整体收入比例在不断增大。这是不断增压的，会给企业带来比较大的负担和压力。

从项目来说，每个都是盈利的，但后台本钱不断增加，会更多地消耗我们的盈利，这是这个行业的一种现状。

徐郝捷：一是系统层面，研发了未来域有知识产权的BOSS系统，用于管理所有的门店和所有房源以及客户，通过这个系统半吊子木匠摇身变成董事长 专约高校女生单独面谈，在后台方面能够勤俭大量的人力和时间本钱。

另一方面，管理条线也做了很多管控手段和方法，门店运营本钱包括管理成本上面也做了很多优化。

现在我们在斟酌两件事情，名列前茅就是如何在原有简单租金差的收入基础上，增加额外的服务费收入，包括增值业务、客户定制服务。同时，还要提高我们的出租率、提高租金单价，这样收入端会有比较明显的增加。

第2，主要在后台的运管本钱、管理本钱、门店直接运营成本方面，做更加的精细化的优化。

撰文：刘子栋 审校：劳蓉蓉

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