3大指标告诉你地漏

3大指标告诉你，这样买房才不会砸手里！

文丨一平方

一个不可否认的现实就是：房子的居住和金融属性是不可分割的。

即便你买房是为了自住，也不会忽视它的金融属性，也就是它的涨价情况。

哪怕暂时不具有换房条件，对于绝大多数人来说，一间房子也不会是一生，总要置换的。

而投资，就更不用说了。

所以，只要买房，就需要斟酌未来卖房的难易程度，才不会砸手里。

流动性最好的房子，必定是二手房市场最受欢迎的房子。

那末，我们今天就另辟新径，根据二手市场的数据讨论下，在外部条件相同的情况下，买这样的总价、面积和户型，才最好卖。

一线城市

中低价位房源，购买需求更集中。

以广州为例，总价在300万价格区间内，二手房成交量最大，换句话说，这个价位的房子，转手时候，购买需求最大。

而，北京会高一点，但一样是中低价位比较受欢迎。

从链家的成交数据来看，总价500万以下的房子占了交易量的80%，是二手房的主流产品。

首先，刚需客通常是市场的主流人群，购房预算相对较少，所以，对中低总价的房源需求都比较大；

其次，低总价意味低门坎，受众面更广，变现能力更快，避免遭受“有价无市”的冷遇。

而产品上，中小户型更受市场青睐。

根据合富大数据显示，2018年1~11月广州二手住宅市场，以两房和三房的成交最多，占比均高达39%，4房及以上大户型单位成交占比不到10%；

从面积段分析，平方米的房源最受购房者的青睐。

北京数据同样，面积上虽说他所在的胡各庄有一千多户，㎡占了成交量的50%以上：

户型上，两房的成交量远远领先：

综上，我们不难推导出：

如果你要在一线城市买房，要选择城市的中低价位房子，转售时候会更容易出手；

从产品上看，在北京，两房比三房更具有优势，而在广州，三房比两房更受欢迎，房间数量差异实际是总价差异。优先控制总价的前提下，能买多一间房肯定更好；

因为一线城市房价高企，导致房子总价高不可攀，所以，面积一定要控制， ㎡低门坎的小户型会更受市场欢迎。

二线城市

由于二线城市能级跨度较大，某些地方房价和基本面其实不相当，有价格几千的沈阳，有泡沫堆砌的厦门，也有价格三万的杭州。

所以，以总价范围指点不具备意义。

从产品上，二线城市成交率高的户型一般是三房。

以天津为例，三房是二手成交市场的绝对主力。特别是逐渐开放二孩政策后，大多数家庭会出于对未来的考虑，选择三房户型满足以备不时之需。

武汉、西安、成都、重庆等强二线也大同小异，比如杭州，在二手市场上，三房比两房更抢手，成交周期更小。

而面积需求，相比一线城市，稍微有所扩大。

一样以天津为例，在面积选择上，㎡的成交房源占5成以上，特别是㎡的房源最受欢迎。

但是，不能忽视的是，㎡占比也比一线城市有所扩大，中等面积户型成交量越来越多。

这个面积段房产多为改良型房产，这意味着，二线城市的购房需求，有一部分已经从“居住需求”升级到“舒适需求”

综上，我们可以推导出：

如果你打算在二线城市买房，总价不再具有强烈的限制性，产品上，二手房成交高峰集中的70—90㎡小三房是最受欢迎的产品。

但是，面积有所扩大，特别是在宜居氛围更浓厚的二线城市，90—120㎡也有相当大的市场受众面。

三四线城市

最后，说一下三四线城市，熟习我们公众号的朋友都知道，大胡子老师一直不支持三四线城市投资，详情可以点击看我们之前的文章《虚火不下，三四线房价还能撑多久？》（点击查看）

最主要的缘由是，没有接盘侠。

一方面，三四线城市基本面不足，人口流出，决定了三四线不会有很高溢价空间，即使房价涨，也是纸面收益；

另一方面，地多人少，新居市场供应充足，而且，新房癌严重，二手房根本没人愿意多看。

不过，三四线城市也有自己市场，如果单纯为了自住，希望长时间持有后有所升值，也是可以斟酌的。

三四线市场的主流客户一般为首次置业型客户和改良型客户。

首置型一般是城里的年轻人，通常是父母协助置办的婚房。

对这类人，以比较低的价格买到适合的房子才是最满足的，至于面积大小不是很讲求，最好是大三房，可以一步到位。

更多的是进城置业的农民群体，希望得到居住品质改良。

在农村住房比较下，城市里的住房面积显得逼仄，所以他们会更关注产品户型、面积，最后才是价格，毕竟三四线价格普遍不是太高。

所以，在三四线，平米的大户型相对畅销。

如果你要在三四线城市买房，最好还是优先斟酌户型、面积，而非其他品质改善，大部分的三四线人们对地段、交通、配套、学区等因素相对没那么敏感。

写在最后

二手市场就是市场的晴雨表，通过对总价段、面积段、户型这三大指标的分析，买这样的房子才不会砸手里：

在房价高企的一线城市，控制预算是首要考虑因素，低总价同时也意味着低风险；

而二线城市，户型的因素会更大，三室中等面积成交占比较大；

三四线城市则偏好大面积改良型户型，越是大城市，人均住房面积越小，越是中小城市，人均住房面积越大。

但是，无论是在甚么城市，无论是自住还是投资，一定要寻觅价差明显的盘。

有价差的房子，才适合捡漏，也更抗跌。

年底开发商有业绩压力，优惠力度大，而且年底大部分人工作繁忙，会把买房计划推到年后，无形中减少了需求竞争20XX年。侵略者撤退，可以沉下心慢慢比价，适合捡漏。

总之，多走出去，掉馅饼之后才能捡到，多看房多留意总不会错。

-end-

大胡子李俊怀老师年终秀——《后房产时代的投资新逻辑》教会你看清2019年的房价趋势，以及可落地实操的投资购房指导。

时 间

2019年01月06日

地 点

中国广州

票 价

·年终秀不含晚宴---限时新年价288（原价588）

·年终秀含晚宴----限时新年价888（原价1088）

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