金融调控放松地漏

金融调控放松，年底适不适合买房？

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据媒体报道，自从10月份以来，多地房贷利率均出现了不同程度的松动。

在这波“利率松动潮”中，最“高调”的，当属红城市杭州。

据都市 快报报道，从10月开始，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动，上浮比例从15%调低到10%。部份银行，不但首套房房贷利率下降，二套房房贷利率同时出现松动。

为博眼球，原文还特意用了“全面松动”四个大字。一时间，关于调控要放松的料想又甚嚣尘上。

据了解，除杭州之外，南京、武汉等城市，也出现了利率松动的情况。

南京：

南京10月首套房贷利率平均值为5.89%，环比上月下落0.84%，在融360监测的南京地区17家银行中，首套房贷利率履行基准上浮20%的银行有16家，另有1家银行履行基准利率上浮25%。整体数据来看，南京地区首套利率普遍履行基准上浮20%，二套普遍履行基准上浮25%，本月个别首套房上浮25%的银行下调利率到基准上浮20%，整体利率水平较上月下降。

武汉：

武汉10月的房贷利率出现下调。首套房贷利率平均值为6.26%；二套房贷款平均利率为6.67%，双双出现下跌。

眼看二线小弟争先恐后下调房贷利率，作为一线老大哥的北上广深，威严和原则还是要有的。我虽然不会像你们那样松动利率，但我可以加快放款速度啊！

10月北上广深一线城市处于5.19%—5.72%区间，北京首套房贷款平均利率为5.47%，较上月下调2基点；上海为5.19%，较上月持平；广州为5.72%，较上月下调1基点；深圳为5.62%，较上月持平。不过，虽然首套房按揭利率基本没有大的松动，但是放款速度都有所加快。

以上种种表明，作为房地产调控手段之一的“金融”手段，已经出现放松的迹象。

金融调控放松，会有什么影响？

这取决于放松到甚么地步。

2

现在，金融调控的确是放松了，但是，对不起，这几乎起不到任何作用！

为什么这么说？

尽人皆知，我国给贷款年的购房者提供的基准利率是4.9%，在此基础上，各个城市银行的利率都有所浮动。

但是，这一波调控下来，大多数城市首套房利率已上浮%不等，部份银行乃至上浮25%，二套就更没必要说了，上浮空间基本在%不等。

如今，部份上浮幅度较大的城市，只不过是把上浮空间回调了几个百分点而已。

就像我们物理课上学的加速度，加速度减小，并不代表物体运行速度减慢，相反，它依然是在加速运动的；就像春运期间你从黄牛手里买火车票，本来每张需要加价100元，但现在只需加50元就够了。但是，价格仍然是要高于常规的。

同理，目前的房贷利率，仍然是要高出常规许多的。

目前，大多数城市首套房的利率普遍执行基准利率上浮%，也就是5.39%-5.63%的区间。

来自融360监测数据显示：10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率上浮16.5%，环比九月上升0.18%，为连续22个月上涨！同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%，上升7.74%。

所以说，这次部分城市小幅的回调上涨幅度，是起不了任何作用的。

那么，回调多少，才能算是真正的放松，才能起作用呢？

让我们把目光再次拉回到四年前。

那一年，楼市低迷，土地流拍在1二线城市轮番上演，库存压力延续加大。随后，为了去库存，央行在1年内5次降准6次降息。

除此之外，央行、银监会还发布了一则重大通知，提出对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可享受首套房贷款政策，有机会享受“首付3成、贷款利率7折”的优惠。同时，住建部、财政部又出台配套性新政，提高首套自住住房公积金贷款额度，并允许异地贷款，取消住房公积金住房贷款保险等收费项目。

这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。随后，“首付贷”、“首付分期”满天飞…..在行政调控上，除了北上广深和三亚之外，全国所有城市都正式取消或变相放松了限购。

这一系列的宽松政策，刺激了刚需和投资客入场，因而，才有了这波全国性的房价大涨。

现在的利率，能重回当初的7折，或是两年前的7.5折、8.5折的优惠吗？

笔者认为，根本不可能。

第一，2015年房贷利率全面松动，是在大水漫灌（5次降准6次降息）的情况下才有的，而现在，虽然今年有过四次定向降准，但是释放出的流动性仍被严防死守，制止流入楼市。房企融资仍被严格限制，首付贷更是被直接扼杀在摇篮里。

在这种情况下，即便有少量的水流进楼市《大航海》推出的这个保值系统，也是收效甚微，根本不值一提。

第二，要看金融调控是否真正放松，最根本要看是否会降息。只要不降息，一切都是空谈。

全球目前已进入加息通道，为了稳定汇率，接下来，中国即使不跟随美联储加息，也不会大规模放水。

3

利率为什么会在10月份突然松动？

第一，上文已经提到过，2018年有过四次定向降准。这四次降准，致使银行流动性充满，说白了，现在银行根本不缺钱。

既然不缺钱，那缺啥？

事迹啊！

更何况，现在已经到了年底，在传统意义上，是到了各行各业冲业绩的时候了。

第二，四次降准，分别产生在1月份、4月份、7月份和10月份，按照正常的逻辑来说，银行的流动性早该释放出来了，可为啥恰恰等到10月份，各地才开始松动房贷利率？

最根本的原因是，2018年上半年，个别城市房地产依旧火热。以北京为例，5月份，二手房曾出现18000余套的成交峰值。7、8月份虽然有所回落，但却也在安稳运行。

可自从进入10月份，全国各地一片风声鹤唳，维权、砸售楼处更是接二连三地上演，北京二手房市场，10月份乃至出现了成交量不足万套的惨淡局面。

这一切，显然并不是有关部门愿意看到的。“我们既不愿看到房价过快上涨，也不希望房地产市场过于冷清”，所以，此时松动一下房贷利率，是很有必要的。

第三，这一波调控下来，大多数城市首套房利率已经上浮%不等，部份银行甚至上浮25%。目前，房地产调控已经获得实质性效果，这个利率放到现在来看，显然已经太高了。

所以，适当下降5个百分点，也是情理之中的。

4

房贷利率松动了，这个年底因为尽管她也陷进了金正熙编制的爱情里，刚需是否该斟酌入场？

笔者认为这要分情况对待。

从上文的分析，我们可以得知，目前房贷利率大概率已经见顶，所以未来有很大可能性是要回调的。

笔者预测，除了杭州、南京、武汉之外，接下来还会有更多二三线城市会跟进回调房贷利率，特别是本轮调控中上浮比例较大，且目前房地产市场有较大下行压力的城市。

现在来看，对上半年入场的刚需来说，不仅是高价买了房，更是高利率给银行站了岗。

笔者认为，如果你所在的城市目前首套房利率仍然是上浮20%左右，不妨再等一等，大概率是会回调的。

但是，对于北上广深这种一线城市来说，利率回调的空间不大，松动的幅度应该不会超过1个百分点，所以，等交易量稳定下来了，可以斟酌入场。

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