中房协国土资源部争论房价地价比容易

中房协、国土资源部争论“房价地价比”

实在是需要给大家泼泼冷水了。 今年年初以来地价与房价的关系引起行业内外广泛争论。国土资源部刚刚公布了官方数据两天，中国房地产协会就表示了不同的看法，中房协副会长兼秘书长朱中一公开接受采访时表示：官方公布地价成本是好事，但有两个关键问题需要计算在内，否则国土部的结论经不起考验。 　　620个案例地价比平均为23.2% 　　上周末，国土资源部公布了近期开展的房地产项目用地地价专项调查的结果，在所调查的620个案例中，销售房价较高为45000元/平方米，较低为1130元/平方米；地价占房价较低比例为5.3%，较高为58.6%。大多数地价占房价比例在15%－30%之间。620个案例平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。 　　据悉，此次调查于2009年5月底开展，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。土地取得时间为取得国有土地使用权证的时间。 　　中房协对国土资源部报告表异议 　　从国土资源部的调查结果来看，地价在房价中所占比例还是相对合理的。但是，该报告刚刚公布就立刻引起行业协会的异议。本周二，中房协副会长兼秘书长朱中一公开接受采访时表示，有两个关键问题必须要指出：一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格，这与后来房地产销售时的价格有时间差。二是土地增值税也很重要，它肯定是跟地价密切相关的，所占比重较大。在国土资源部公布的地价中，土地增值税这块是缺少的。 　　如果不把这两个因素计算在内，那么国土资源部的结论是经不起考验的。例如二手房，按说房屋折旧，价值会越来越低，但为什么二手房价格反而越来越涨？一个主要原因就是土地在增值。 　　[专家分析] 　　到底是谁推高了房价？ 　　■华伟(华东师大商学院房地产系主任) 　　国土资源部公布的这个23.2%的平均比例，并不等同于居民住宅房价与地价的比重，这里便存在一些理解误区。但是国土资源部的这次调查对象除了住宅房外，还包含了工商业用房以及其他建筑物等。在商品房中，工业地价远远低于住宅地价，而商业用地价格又高于住宅地价。因而，综合了这几者的平均数据，不能直观回应地价与老百姓所关注的住房价格间的真实关系。 　　为了能够准确的研究出地价与房价的比例关系，地价的时间差和土地增值税等因素应该纳入到研究中去。这样才能真实地反映出目前的房价构成状况。 　　地价在房价中的占比始终是房地产行业热议的话题，在其背后是房产行业复杂的利益之争。一直以来，老百姓关心的是住宅房价居高不下的原因，特别是上海、北京等大城市的住房价格问题，面对质疑，开发商的解释往往就是地价推高房价，而政府的观点则是开发商利润推高房价。