估价师必看地漏

估价师必看！成本法估价中，增值税采取一般计税方式还能这么操作？

备注：本文仅作为估价技术中的方法交换与专业可能性探讨，不作为实操案例的运算准则哦~

不管是营改增前还是营改增后，本钱法估价的原理本身是独立的，并没有因为税制改革而发生变化，估价结果仍然属于积算价格。但营改增前后，各项成本构成项目的计价、终究积算价格的价值内涵却因税制变化产生较大变化。在营业税制条件下，不动产估价的价格或价值一般是含税的价值或价格，销售税费作为房地产价格的成本构成项目之一，一般定义为营业税及附加。新税制下，因增值税属于价外税，本钱构成项目与最终价格或价值的内涵也因含税与不含税有了不同，税制的改变对于成本法估价进程中项目计价处理有了很大差异。对老项目（2016年4月30日之前取得项目）可以采用简易计税方式，但对新项目（2016年4月30日以后获得项目）采取一般计税方式，其进项税额的确定成为估价中的难点。

为适应建筑业营改增的需要，住房城乡建设部在营改增前组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价根据影响的专题研究，并在部份省市进行了测试，构成了工程造价构成各项费用调剂和税金计算方法。2016年2月19日，住房城乡建设部办公厅发出通知《关于做好建筑业营改增建设工程计价根据调剂准备工作的通知》（建办标[ 2016]4号）规定，营改增后工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价X(1+11%)。其中11%为建筑业增值税税率（2018年5月1日税率调剂后为10%），税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算，相应计价依据按上述方法调整。

在本钱法估价实务中，采用一般计税方式开始学习不再永久保存、快速删除的模式。作为社交巨头的Facebook，常常很难获得增值税可抵扣进项税额。依照上述通知，计算成本构成项目时，可将各构成项目的取值按不含增值税可抵扣进项税额的价格计算，累加计算出不含税价格或价值，再依据相应税率计算销售税费，求取含税价格或价值。

下面以房地产开发项目在建工程抵押估价为例，采取一般计税方式，梳理成本法中各成本构成项目取值方式和测算过程。

例：某项目于2017年6月取得《建筑工程施工许可证》并开始建设，开发期为两年，2018年7月1日拟以项目在建工程进行抵押融资贷款，在建工程建筑面积10,000平方米。估价人员采用本钱法进行估价，经测算项目楼面地价为2,500元/平方米，主要条件和参数如下：

本钱法公式：

房地产含税成本价格V=不含税重置本钱P+销售税费G=（土地成本A+建设本钱B+管理费用C+销售费用D+投资利息E+开发利润F）+销售税费G

【1】肯定土地取得成本A

土地所有者出让土地使用权，免征增值税（应征免征，可理解为应征增值税税额为零，即土地所有者出让土地使用权的销项税额为零）。土地使用者取得土地使用权应支付的本钱应含增值税进项税额（按照增值税的核心特点“抵扣机制”，销售方的销项税额为零，对应买方进项税额为零），获得土地价格的内涵应为含增值税的价格。由于应征免征，土地取得成本A为含增值税价格，同时也等于不含增值税价格。则：不含增值税进项税额的土地获得成本A=取地价格+取地税费=（楼面地价×建筑面积）×（1+3.05%）=25,762,500（元）

【2】确定建设成本B

【3】确定管理费用C

通常按照土地取得成本和建设成本的一定比例来计算管理费用，在此按不含增值税土地本钱A和建设成本B之和的5%，计算结果为2,002,671元。

【4】确定销售费用D

开发企业支付给代理机构的费用通常为含增值税的价格，取不含税重置本钱P的2%，计算结果为0.0189P元

【5】确定投资利息

E=3,279,509+0.0009P元

【6】确定开发利润

F=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×本钱利润率15%= 6,800,339+0.0030P

【7】不含税重置本钱价值

P=A+B+C+D+E+F=52,135,929+0.0228P=53,350,612元

【8】确定销售税费G

◆ 销项税额=（不含税重置价P-地价）×10%

◆ 进项税额=0

◆ 增值税=销项税额-进项税额=2,835,061元

◆ 增值税附加=增值税×12% =340,207元

◆ 销售税费G=增值税+增值税附加=3,175,269元

【9】含税重置价V

V=不含税重置价P+销售税费G =56,525,881元

上述测算过程，本钱构成项目的取值时不斟酌增值税可抵扣的进项税额，先换算各个构成项目价格为不含税价格，积算不含税重置成本， 再根据销项税额计价方式计算含税重置本钱，增值税额等于销项税额。从估价者的角度，站在中立的立场，项目整个开发过程没有进项税额的成本投入，但建成后售出有销项税额的本钱，其成本构成项目不考虑进项税额，但应斟酌销项税额。从开发者角度，进项税额与销项税额成本分开核算，项目开发进项本钱没有税费负担，项目销售没有可抵扣进项税额成本。从税费征收者角度，项目的进项成本中没有进项税额，则其增值税额应没有可抵扣的进项税额，不应加计扣除，增值税额等于销项税额。

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