地产信托回暖背后左手换右手现象明显牛

韩朔坦言 近期，房地产产品的发行和成立均有回暖势头，显示部分信托公司加大了房地产信托的投入，但另一方面，房地产信托提前终止较多。

值得关注的是，近期发行房地产信托产品，看到更多的是基于同一或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要的方式有直接用新信托接盘旧信托、用建筑公司名义申请融资、投资于已成立的信托产品收益权等。

比如，中信聚信汇金地产基金1号于近期开放，2号也于近期发行。其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。普益财富研究员范杰认为，天嘉湖项目资金缺口远远没这么大。项目公司可能把信托资金用于星耀五洲项目。星耀五洲当年一举成为天津地王，星耀地产依靠向华能贵诚信托融资获得开发资金，该项目曾经由华融信托的“华融-星耀项目集合资金信托计划”接盘，目前项目现金流困难，已经处于半停工状态。

另外，当前在房地产开发商资金紧缺的情况下，出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。四川信托最近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划，期限为18个月，年化收益率为10.5%。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司（荣新建筑）发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。

范杰认为，此次借款无疑就是为“柠都新城”项目“输血”。使用荣新建筑为融资主题，主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查，也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资人面前，加速销售进度，降低融资成本。

目前，在房地产信托被调控的大背景下，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。业内人士指出，这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候，确实能起到分散投资的作用，也能体现出受托人的管理能力，但在对房地产行业加大调控力度的现在，却难逃为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。