幸福快乐地产朝乾夕惕步步为营依依不舍

地产：朝乾夕惕 步步为营 类别： 机构： 研究员：

[摘莫斯科胜利日阅兵以及全俄罗斯范围内其他的庆祝活动有着特别重大的意义。要]

我们在9月1日发布《房企融资探秘——杠杆上的房地产系列之一》，率先在市场强调房企在融资层面面临的监管预期，而此后市场持续印证我们此前的判断。我们认为房地产企业融资监管趋严将是大势所趋，其中由此带来的房企分化将更为明显，因此我们在这里针对固定收益的机构投资者发布我们房地产融资监控系列报告，主要从资金、拿地、销售、政策四个维度来观察房企融资以及风险的变化。

维度一：房企融资跟踪：房企业上半年融资环境相对宽松，但下半年出现逐渐收紧态势。房企到位资金在三季度出现同比下滑，但仍保持高位。房企融资方面：股权融资：2016年以来共有41家房企启动了股权融资计划，共融资2 04亿元；公司债：三季度房地产企业成功发行公司债 8个，合计规模达495亿元；中票：三季度房企共发行中票14个，计划发行规模为19 亿元；信托贷款：三季度上市房地产信托216个，合计规模达680亿。

维度二：土地市场跟踪：随着金九行情如期爆发,市场销售热度持续，但由于土地价格持续上行，以及房企融资监管预期逐步趋严，我们看到家园也是游戏中唯一可以让玩家自由改变的场景。开发商补库存略有力度同比依然略有下降。从我们跟踪的重点城市土地成交情况来看，一线城市成交面积同比下降，但成交溢价率依然维持高位，而二三线城市土地成交延续改善节奏。尤其是部分强三线城市，受周边主流核心一二线城市传导效应明显，溢价率创历史新高。发债房企拿地方面：发债房企高价取地的情况基本还是聚焦在一二线核心城市和强三线城市。

大中型房企高价拿地无须过于担忧，但部分小型房企在三线城市高价取地的情况仍需警惕。

维度三：市场景气跟踪：9月市场销售依旧如火如荼，我们跟踪的重点城市中一二线城市的热度正在向三线城市，尤其是扬州、镇江、惠州等强三线城市传导。价格方面：9月住宅均价同比继续上升，分城市来看，一线城市价格同比涨幅依然保持高位，二线城市价格增速维持增长，而部分强三线城市也在一二线城市的热度的辐射和外溢效应下有所起色。库存方面：截止9月末，我们跟踪的重点城市库存去化效果明显，整体库存周期降至6.4个月，同比下降 1.4%。

维度四：地产政策跟踪：今年四季度迎来了调控潮，随着二线城市成交热度的蔓延与推升，自8月苏州重启限购，至十一多地密集出台，至今已有近20个城市限购限贷政策重新出炉。此次声势浩大的限购限贷政策的重启从规模上堪比11年，但相较2011年近似“一刀切”的限购调控政策，2016年这波限购令不同城市呈现差异化，而对于相当比例的城市而言，其制约程度已经超越11年。