地产信托降温兑付压顶警惕马甲信托

严禁颁发羞辱、离间、淫秽内容。 “去年初买了200万的房地产，今年底到期，会不会有兑付风险啊？”“现在中央调控那么严，房地产信托还能买吗？”……《第1金融街》上周刊发的信托理财报道引起投资者关注，不少读者致电咨询近年较热的房地产信托产品。信托研究人员提醒，今年下半年到明年初是房地产信托集中兑付期，兑付压力比往年要大，对于投资者来说，选择项目时要重点避开风险更大的房地产“马甲信托”。

地产信托明显降温

自2011年以来，房地产信托因为较高的透明度和较低的质押率赢得投资者追捧。然而，在2012年上半年，房地产信托的热度明显降温。

普益财富数据显示，今年上半年，共有65家公司成立了2350款集合信托产品，合计募集资金4107.13亿元，同比分别增长24.01%、19.58%，环比分别增长3.21%和9.99%。从资金投向上看，工商企业、其他、证券投资领域成立的产品数量位居前三。其中，上半年房地产领域产品成立287款，同比下降92款，环比下降113款。

现代快报了解到，房地产信托发行量出现萎缩主要是受监管影响。去年7月，房地产信托受到窗口指导；今年初，监管部门再次要求各信托公司注意防范风险，确保房地产信托兑付；之后又有传言称资产管理公司接盘房地产信托被劝告，房地产信托随之萎缩。同时，今年里房地产企业开始尝试多头融资，不惜成本通过海外市场、房地产股权基金以及民间借贷等方式融资，这也减弱了融资方对地产信托的依赖度。

普益财富预测，下半年，房地产领域和基础设施领域的资金需求依然旺盛，但由于投资者对房地产信托心存疑虑，房地产信托成立数量和规模增长会相对缓慢，甚至维持负增长。

兑付压力大于往年

2012年4月12日，规模达2亿元的“信托长白山11号·南京联强集合资金信托计划”到期，但因南京联强项目资金青黄不接，并未按时兑付，在华融资产的接盘下才于4月20日延期兑付，这被视作“房地产信托首个违约项目”。

“看报道说下半年到期兑付的房地产信托规模非常大，在当前的楼市调控下，我们会不会拿不到钱呢？”读者赵先生告诉，去年3月份他购买了一款一年半期的集合信托产品，眼看兑付期就要到了，他开始有点担忧。

普益财富信托研究员范杰透露，上半年房地产信托提前终止的事件并不鲜见。其原因有二：首先，信托公司不看好未来房地产开发企业的经营状况，为防止信托计划到期后房地产开发企业无力偿付的情况出现，信托公司要求房地产开发企业提前还款，从而提前终止信托计划。其次，房地产开发企业需要再融资，必须提前清偿贷款或回购权利以求提前解除地产、在建工程的抵押或股权的质押。

“集中兑付的浪潮即将到来，房地产信托的兑付压力仍然很重。”范杰表示，据中金公司的研究报告，2012年到期的房地产信托资金量将达到2500亿，这个资金量略大于2011年房地产信托的成立规模，“不说有多大的风险，个案到期无法兑付的情况很可能再次出现。”

提醒

注意规避“马甲信托”

面对可能出现的个案兑付风险，专业人士提醒，房地产信托风险最大的是那些“马甲信托”，即部分房地产开发商通过旗下A项目融资以归还B项目的信托计划。投资者在选择地产信托产品时，一定要注意避开这类“马甲信托”。

据介绍，在“马甲信托”的遮掩下，那些房地产开发商旗下有多个项目，就可以通过A项目融资以归还B项目的信托贷款；有些房地产开发商利用关联企业融资，然后再将资金投向房地产项目；还有些信托公司将投向房地产项目的信托产品包装为房地产基金产品。以房地产基金产品为例，其资金投向模糊地表述为：以包括但不限于贷款、股权、有限合伙（LP）出资、权益投资、金融产品投资（包括信托计划受益权投资）等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，此举难逃故意隐瞒投资项目和为以前的信托和其他金融产品接盘之嫌。

“不管采取上述哪种做法，都有一定对投资者欺瞒的嫌疑，会给投资者带来潜在风险。”上述人士指出。现代快报 刘果