地产浙商命悬资金链非常规融资手段迭出.蹭飞

叶国靖

杭州西子联合控股有限公司（下称“西子联合”）最近过得很滋润，以电梯、电梯配件、锅炉为核心业务的西子联合在杭州是公认的现金“奶牛”，自有资金很雄厚。近日，该公司一位管理层人士透露，楼市寒风萧萧，一些浙江地产大亨不约而同地伸手向公司拆借资金，以熬过地产寒冬。

在市场与政策的双重“拷打”下，开发商现金流愈来愈紧，保证资金链的安全成为首要任务。据《第一财经》在杭州的调查，一些地产浙商经营活动产生的现金流量“告负”，纷纷启用了各种平日不太常用的融资手段，诸如以信托形式向内部员工融资、高额拆借短期贷款并签署类似对赌的协议、保值承诺以变相融资等。

“背负着巨大资金链压力的开发商就像一头拉着沉重磨盘的驴，驴不堪其重。”浙江广厦股份有限公司（）旗下浙江天都实业有限公司王旭飞告诉《第一财经》，一方面，地方政府可以帮辛苦的“驴”主动卸下磨盘，比如杭州“24条”新政中明确的适度调整出让价款支付期限；另一方面，关键还是开发商想方法自救，减轻自身资金负担。

信托形式内部融资

杭州宋都房地产集团有限公司的内部人士透露，杭州某知名地产商一直追求迅速扩张，资金链紧绷，此前已经通过委托信托公司办理资金信托的方式，向内部员工募集资金，所集资金用于旗下地产项目的开发。

据悉，其操作路径大致是这样的：由公司工会出面接受内部员工的委托，与信托投资公司办理资金信托事宜，将员工的委托资金交付给信托公司，并由其将全部委托资金贷款给地产项目，用于开发，预计参与的员工有望获得超过10％的年收益率，到期后将一次性还本付息。不过，每次集资活动的年收益率并不相同。有时候起点数额大约为5万元，不设数额上限。

推行信托形式内部融资的这家地产企业一位管理层人士私下对表示，他本人也参与了融资活动。此次融资的范围为内部员工，公司的出发点是考虑到向外部市场借款的利息比较高，如果内部员工手中有闲钱，愿意参与融资，那么可以享受到基本可以锁定的收益。

“去年下半年高价获得‘地王’地块的开发商，被深度套牢的不在少数。”杭州当地一家地产上市公司董事长对本报表示，不少开发商囊中羞涩，资金链严重抽紧。原有的银行短期贷款到期、未到期的中长期贷款利息要支付、工程款急催结付，到处需要花钱。

短期拆借

打牢财政工作基础。一是注重节支。采取措施房地产企业拿地绝大多数均采纳杠杆财务，拖欠土地出让金在业内司空见惯。前两年，楼市处于上行通道，囤地之风盛行，地产大亨豪掷千金，不惜血本囤地升值。面对高亢的飙地情绪，杭州西湖区一家实力地产商却谨慎地控制着自己的“欲望”，没有吞下一幅地，紧紧握着一大把现金。如今，这家曾被同行渐渐淡忘的保守公司，重新不断被同行惦记。

该公司相关负责人对《第一财经》表示：“我们公司已经向在杭州市区开发一个大盘的地产商火线输送了6000万元人民币，借款期限为6个月。我们作为投资方，向融资方提出了约定的条件——如果融资方不能按期还本付息，投资方将以6000元/平方米的价格，优先收购融资方旗下正在预售的房产物业，作为现金抵押物。这是双方对于未来不确定情况的一种约定，通过条款的设计和制度设置，可以有效保护投资方的利益。”

事实上，融资方正在预售这个楼盘原价接近2万元/平方米，优惠打折之后的价格也在1.5万元/平方米左右。相比市场价，协议中约定的6000元/平方米是一个“腰斩价”。

浙江建工房地产开发集团有限公司企划部副经理周瑜认为，市场环境与政策雪霜相加，融资渠道不断收窄，令一些开发商绝地求生。地产商正在实践多元化融资方案。

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