地产信托违约风险犹存部分信托公司调整产品吗

本报 张泰欣

(,)近日发布公告，收购中诚持有的孙公司50%股权，中诚信托将股权转让款债权转让给信达资产管理公司，福星股份可分期偿还。由此，信托资金顺利退出福星股份旗下的房地产投资项目。业内人士表示，虽然房地产销售已转暖，但由于周转资金的需要，信托公司在年底将采取多种方式处置房地产项目资产。

获取流动资金是关键

东方、华融、长城等资产管理公司处置平台近期发布的房地产项目信息显示，11月以来，中小城市房地产项目转让进入相对集中的时期。上述资产公司的地产处置项目单笔金额不大，集中在中西部的一些中心城市。东方资产管理公司人士介绍，年底是资产处置的期，已公布的地产项目大多为商业地产项目，一般住宅项目较少，这是因为酒店、商场等商业地产项目盘活的可能性较高。

还是延续传统营销2.0时代的工业思维 此外，11月以来，超过20家房地产公司向十多家信托公司进行股权质押，(,)、(,)、(,)等质押的金额较大，单笔质押股权的市值均超过1亿元。从信托公司的规模看，接受质押的大多是小规模信托公司，如苏州信托、(,)信托、五矿信托等。

信托业协会人士表示，三四线城市的房地产公司在年末有较强的流动性资金需求，而中小型信托公司存在业绩考核压力，一些信托项目会采取过桥贷款或以旧换新等手段来满足委托人的需求。从资产拍卖市场和上市公司动态看，流动性依然是相关房地产和信托公司首要的考量因素，预计这一现象将会持续到明年初。

地产信托违约风险仍存

虽然年末多地楼市销售热度不减，但这种量的提升对于缓解地产信托的兑付风险边际影响有限。人士介绍，目前进行信托转让和资产处置的大都是去年、前年的项目，甚至还有一些历史沉淀资产，这些项目受最近楼市的影响很大。从当前信托产品的发行看，11月以来，房地产信托产品的发行量呈逐步减少的态势，不少信托公司意识到前期相关产品积累的风险，开始主动调整产品结构。

业内人士介绍，房地产信托可通过发新补旧、找第三方接盘和变卖抵押资产等方式来保证投资者的资金安全。就常见的发新补旧而言，信托公司有丰富的操作经验。例如，2011年10月，四川信托推出一只8亿元的信托产品，接手2010年8月发行的一只信托产品。这种操作虽然可以缓解信托公司资金流的压力，但不能有效减轻信托产品收益率的压力，兑现当初高达15%以上的收益率的压力仍很大。据中金公司预测，未来10%-15%的房地产信托项目可能出现较明显的违约风险，虽然目前风险并未集中显现，但并不意味着风险的转移或消失。

（本系列完）