幸福快乐地产地产小年蕴含新机遇依依不舍

地产：地产小年蕴含新机遇 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点2017年回顾：板块整体平淡龙头房企领跑2017年全国楼市进各个环节设置得合情合理入“限购、限贷、限价、限售、限商”的“五限”时代。受制于调控政策扩围，地产板块整体表现较为平淡。不过龙头房企表现强势，万科A和保利地产2017年涨幅均超过50%，龙头房企凭借规模增长带来的强品牌溢价能力，低融资成本，不断夯实其领先地位。

多主体供给、多渠道保障的大趋势“房住不炒”写入十九大报告，这奠定了楼市调控的主基调，以租购并举为核心的长效机制将广泛推广。截至目前已经有上海、深圳等超过10个城市开展租赁类土地出让，2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。

行业集中度提升的大趋势2012年以来房地产行业集中度不断提升，而2017年市占率提升速度明显加快，2017年月TOP10房企销售市占率已经超过25%，国际比较，中国房企集中度仍有提升空间，预计2018年TOP10房企销售市占率将超过 0%。在此背景下，行业龙头的三大优势凸显，即高门槛下的拿地优势、渠道收紧背景下多元化融资优势和高品牌溢价优势，龙头房企在2018年有望迎来价值重估。

地产小年有新变化经历了2016年和2017年的销售扩张后，2018年房地产市场将进入销售小年。

一线城市商品房销售增速未来继续下行空间不大。对于二线非限购及三、四线城市，内生性需求的自然回落，销售增速回落压力较大。预计2018年商品房销售面积增速预计-4%到-6%。不过商品房销售额和房地产投资在2017年已出现明显背离，考虑当前库存维持低位、新开工意愿较为积极，2018年房地产投资料将保持韧性。预计2018年房地产投资增速为5%-7%左右，表现为前高后低。

投资机会以及标的推荐2018年我们给予房地产行业增持评级。在多元化供给和行业集中度提升的大趋势下，地产股仍有新机遇。建议投资者关注四个方向，第一是龙头房企的估值修复，相关标的为万科A、保利地产、金地集团。第二是区域性的推进投资创业便利化。实施细则的出台是东莞贯彻落实全国“两会”精神的第一项重大举措。按照实施细则主题机会，雄安主题相关标的为华夏幸福和荣盛发展；粤港澳大湾区主题相关标的为华侨城A和招商蛇口。第三是长租公寓主题，相关标的为世联行和光大嘉宝。

风险提示：国内经济持续走弱；国内房贷政策继续收紧。