幸福快乐地产信托危机魅影再现依依不舍

见习 宁佳彦 青岛报道

8日下午，山东齐鲁瑞丰拍卖有限公司刘姓负责人接受经济导报询问时称，“此次拍卖已经流拍，何时再次进行还在等待法院通知。”

当日，原定将拍卖一宗土地资产，该资产涉及的一款计划“中信- 舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”，因融资方资金紧张而被迫拍卖抵押品。这是继青岛凯悦之后，第二宗房地产信托遭遇拍卖抵押品的案例。

为了解情况，导报赶赴青岛实地调查相关项目资产。同时，不间断联系上述信托计划的执行经理戴家凯，但至截稿一直未获回应。

调查中，相关方的踪迹隐藏极深。但是，地产信托再次遭遇危机的“魅影”，却清晰闪现。

遍寻无着

导报查悉，上述中信信托计划实际募集资金3.0285亿元，后又增发募集1.97亿元优先级资金，预计年收益率8%-11.5%，期限为30个月，于2010年8月23日成立，即将于今年2月份到期兑付。

然而，就在本月8日，山东省高院司法拍卖厅拟公开拍卖青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物。正如前文所言，此次拍卖以流拍收场。

青岛市香港中路65号，这是舒斯贝尔在官方站上留下的地址。此地与青岛凯悦中心的烂尾楼相距不到500米。然而，9日，导报在此地反复走访，也没有发现“舒斯贝尔房地产开发有限公司”的招牌或蛛丝马迹。附近的商家和行人都表示没有听说过这家公司，114查号台工作人员则称“该信息处于保密状态，无法为您查询”。

此后，导报多方辗转获均正常通行。　　(来源:中国)得其黄岛项目的联系方式，然而接通后，对方否认自己是舒斯贝尔有限公司并迅速挂断，再拨时则无人接听；日照总部的，也无人接听。

青岛乾正置业有限公司 ，同样难寻踪迹。

项目还未完成

导报在调查中发现，青岛市的“黄岛凤凰湾综合项目”和“温泉住宅项目”，其中住宅部分建筑面积21万平方米，商业部分建筑面积16万平方米，颇显高端定位。这些项目的土地使用权抵押给中信信托，评估价值为12.75亿元，不过在拍卖估值时的参考价为7.89亿元。

“像的青岛凯悦项目，还有中信信托的凤凰湾这些项目，出现问题主要是产品的定位和房地产开发商的操盘能力不匹配。”高和资本金融分析师李慧忠这样告诉导报。

据他介绍，目前房地产市场上畅销程度由高到低的次序为小户型住宅、公寓、写字楼、仓库和购物中心。而舒斯贝尔的黄岛项目，导报发现，目前建成的只有地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

“城市的发展阶段和购物中心的区划很难形成一种好的匹配。在上报区划的时候，地方政府会提出一些相应的限制条件，比如要有购物中心、四星级酒店等。最关键的是在拿地的时候，开发商过于乐观。但是青岛、大连这些城市和北京、上海的商业地产，销售量级是完全不一样的，北京市一年的商业地产的销售额可以达到500个亿，而青岛是7.9个亿。”李慧忠说。

导报9日来到青岛市规划局，工作人员表示相关负责人都在外开会，暂时无法接受采访。因此，上述项目当初规划如何，现在仍未可知。

超额收益难到手

“城市综合体，特别是大型购物中心的最核心价值在于运营，而房地产商的运营管理和招商能力并未达到那样强的实力。像写字楼项目，最后通常是由高和这样的地产基金来接盘。但是在国内处理大型购物中心的难度非常大，购物中心不能切分去卖，而整售的受众客户群非常小，一般人根本无力承接，因此很难找到下家。”李慧忠说。

或许这可以解释一个现实：信托计划还有一个月才到期，而中信信托已经等不及了。

该项计划期限为30个月，其中投资期限2年。满12个月后，如信托收益达到预期水平，受托人有权提前终止信托计划。如果投资本金未能按时足额收回，或投资收益未达到预期，则有6个月的追偿期。

按照信托原理，信托公司的收入只能是信托管理费和业绩报酬。而在实际业务中，信托公司往往通过控制投资者收益，将部分信托收益作为信托公为我们呈现了一个甜美可爱的少女形象。司收入来源。 为了快速融得资金，融资费用一般较高，而信托公司只需支付给投资者相对低廉的收益 ，其差额便是信托公司的“超额收益”。

对信托产品的隐形担保要求信托公司提取更多的风险准 备金，这也要求信托公司必须获得高于信托管理费和业绩报酬的“超额收益”。然而目前看来，要想拿到超额收益恐怕没那么简单。

“信托产品是投资，需自担风险，其收益比存款、银行理财高得多，风险自然也应该高。信托公司作为中介，在设计产品的同时，最重要的是做好项目的尽职调查、风险评估，把项目的真实情况呈现给投资者。”中央财经大学(,)业研究中心主任、金融学院教授如是表示。

而对于中信信托这种提前拍卖的行为，一不愿具名的信托界人士认为，此举自有其道理：“这是为了在操作上具有更大的灵活性，提前对抵押物进行处置，才能为收益分配赢得时间。现在的信托项目还是采用资金池的管理模式。因为实行刚性兑付，即使这个项目配建，信托公司也保证会用其他项目的钱弥补客户的损失。信托公司的风险很大，做买卖赔了也很正常。”

同时，他坦言，“马上又要到一个新的集中兑付时段 了，如果说刚性兑付存在风险，那么信托公司也会有很多灵活的方式来规避问题的出现，比如借新还旧、期限错配等。但要从根本上解决问题，还有赖于市场转好。”