地产商钱紧刀压脖子走私港资中介生意火吧

不过，渠道存在致命缺陷。深圳一家全国排名前十的信托公司业务经理仔细看过的项目书后表示，项目区位、抵押品都没问题，但是陈山的公司只有三级开发资质。这种小地产商的项目大信托公司绝不可能做，只有一些小信托公司在年底业务冲量时才可能愿意接手。

碰壁的陈山只能听从建议，委托朋友将项目书转给一家小信托公司，但对方的反应令陈山再度失望。这家小信托公司的业务经理坦言，由于项目瑕疵较多，目前对地产信托审核严格，所以项目做成的概率不足两成。

无奈之下，陈山将目光转到资管渠道。让他感到意外的是，券商资管渠道的要求与信托无异，甚至更高。有银行作为次级兜底，融资成本已达到15%；没有银行次级兜底，则要求融资金额两倍以上的抵押物，融资成本高达20%。与信托类似，券商资管渠道轻易不碰资质低于二级的地产商。

值得注意的是，不管是地产信托，还是券商资管，进入12月以后都面临一个同样的问题：成立易，募集难。用益信托工作室数据显示，12月2日至12月8日一周，共成立5款房地产集合信托产品，募资11.87亿元，占整个集合信托的比例仅为10.2%，无论是融资规模还是占比，环比都出现大幅下降。多位业内人士透露，以往信托产品“皇帝女儿不愁嫁”的情况已经改变，不少产品卖不动了。

借道香港融资

当然，除上述三种融资渠道外，陈山的项目还可以走房地产基金这条路。深圳一家房地产私募股权基金的业务经理告诉中国证券报，“一些中小开发商资质较差，而绝大部分信托都有二级开发资质的下限，这恰恰是我们房地产私募股权基金的生存空间。”数据显示，房地产私募基金2012年以来发展迅猛，据一些地产基金人士乐观预计，至2013年底，房地产基金总量有望突破两千亿元。

天下没有免费午餐，针对陈山公司的项目，深圳一家房地产私募基金高管在看过项目书后开出的价码是年化利率24%。显然这已超过陈山老板的成本上限。不过，就目前情况而言，房地产企业通过私募基金融资成本通常都超过20%。

天无绝人之路，陈山近日还是通过香港的银行找到了一条低成本融资渠道。通过深圳一位专做投融资业务的人士，陈山所在公司的项目最终通过借道香港完成融资。

据上述投融资人士介绍，香港的银行贷款大部分比较灵活，此前内地企业在香港做的最多的即是订单融资。而一些规模相对较大的企业可以借助“内保外贷”。“内保”是指境内企业向境内分行申请开立担保函，由境内分行出具融资性担保函给离岸中心；“外贷”即由离岸中心凭收到的担保函向境外企业（与境内企业关联的企业）发放贷款。要让境内企业拿到这笔贷款，则需将这笔钱通过对境内第三方企业注资或者购买股权等方式回流境内，然后再找渠道回到最终需要贷款的企业手中。

相关人士表示 渣打银行做过一项调查显示，香港银行业有37%的人民币贷款用户选择在内地投资，有47%的人民币贷款用户选择在内地做贸易融资。香港贷款利率是在同业拆借利率基础上上浮相应基点，目前香港一年同业拆息在0.88%左右，以近期获得的一笔银团贷款为例，3年期定期贷款，年利率仅为香港一年同业拆息加400个基点。凭借香港的融资渠道，过往3年，龙湖地产综合借贷成本较同期内地基准利率低，基本维持在6.5%左右。

据了解，目前企业跨境贷款的平均融资成本在5.5%左右，而此前只有4.2%至4.3%，上升了1.2个百分点左右，涨幅约为30%。即使如此，融资成本也远低于内地7%以上的水平。以陈山公司为例，此前公司从银行的贷款利率已高达11%，而此次借助香港融资，算上中间费用（其中，中介收取1.3个百分点的佣金），其成本不过7.5%。

今年下半年以来，由于内地资金市场异常紧张，民间借贷利率一路走高，年息甚至高达40%，而这大大推动了中小企业借道香港融资的热情。在此背景下，一些充当两地融资中介的机构业务量不断飙升，前述深圳投融资人士透露，10月以来，促成的单数要比去年同期翻一倍，平均每单收取的佣金为0.5%至2%。有分析人士指出，今后数年资金紧张将会成为常态，若无有效监管，一些充当资金中介的机构将大行其道。在贷款具体用途、资金回流内地等环节，正是前述投融机构游走腾挪的灰色地带。