统计局公布4月房价四小龙升天劈向二线房价资源

统计局公布4月房价：4小龙升天，劈向二线房价的雷已在路上！！

  统计局公布4月数据了，这次数据，一线城市弱化，反而是二线城市，开始全面领先：

  伟哥解读数据特点：

  首先，新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋，头次出现了上涨前列基本全部二线房企的现象。合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人。

  从目前市场看，包括未在统计内的苏州的房价上涨四小龙取代过去一线城市。从同比涨幅看：除深圳、上海依然处于前二外，南京、厦门同比涨幅已超过20%，合肥也处于全国第六。

  预计这些城市很快可能面临升级的调控措施。限购、限价、限贷，都有升级的可能性。

  其次，一线城市房价涨幅放缓。整体看上海环比上涨3.6%，北京上涨3%，广州深圳分别为2.4/2.4。整体看，虽然一线涨幅放缓，但*值依然处于高位。

  整体看，在调控政策影响下，深圳二手房甚至出现了下调的表现，整体看，预计其他涨幅过快的城市政策仍然会升级调控。

  第三，房价上涨城市数量刷新历史纪录，65个城市在2011年开始公布70个城市房价指数来，属于较高纪录。

  整体看，本轮复苏的趋势明显，而且随着去库存政策的持续，已从1二线开始进入部份三线城市。但是分化的趋势也仍然明显。

  虽然绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异依然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部份热门二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余2、三线城市房价走势相对安稳。

  一线城市和部份热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；二线开始领涨，三线城市也开始出现复苏。较高涨幅为5.8%，较低为下降0.5%。

  从同比看，城市间分化现象更加明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二、三线城市，三线城市房价同比平均仍在下落。

  全国市场走势：

  4月收官，各地新房销售量较3月的历史高位有所回落，但从4月逐周销售变化来看，已出现延续三周环比上升的积极走势。中原监测的40个城市数据显示，4月新建住宅销售面积环比下落12%，其中一线、二线、三四线降幅分别为20%、11%、3%。1二线城市中的部分地区由于政策收紧，市场销售出现较为明显的回调。具体来看，3月末限购收紧的深圳、上海，4月新房销售量分别环比下降44%、32%，此外无锡、佛山、苏州等地也降幅较大。而4月销售表现较好的城市有厦门、大连、天津、泉州等地，其中厦门环比增幅达到六成。

  各地二手住宅销售量较3月也显著回落，但表现仍优于去年月的均水平。中原监测的21个城市数据显示，4月二手住宅销售面积环比下落28%，但较去年的月均值水平上升25%。但是，政策从紧的沪深两地不但环比下落，且较去年月均值分别下降66%、31%。另外，中原二手住宅价格指数显示，上海4月指数环比上涨1.87%，涨幅大幅收窄6.2个百分点；深圳4月房价环比下跌2.39%，结束了持续18个月的上涨行情。目前沪深的中原报价指数约在30%，中原经理指数约在45%,均处于历史较低水平，预计两地市场将迎来一轮量缩价跌的周期性调剂。

  二线热门城市则持续出现抢地高潮。4月28日，合肥共计113.07亿元销售六宗地块，其中五宗地块楼面价高于10000元/平方米，且溢价率超过280%。合肥历史上仅八宗地块楼面价高于一万元，此次占据5席。虽然合肥具备城建计划发展、产业升级等市场利好条件，但目前地价水平已大大超越预期，均高于周边在售项目价格。而且合肥*客日趋增多，之前刚需主导的市场有所弱化。承接一线城市的传导效应，二线热点城市的楼市快速升温或将对未来涨幅产生透支。

  3月份，多个核心城市销售量房价攀至新高，且涨幅到达历史之*。在冲高后，市场有所回落。但依然处于高位。受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后，4月周市场均出现显著回落（均较3月周均值下降18%），然而与历年的周均水平相比，上海上周的销售水平仍属安稳。

  其次，政策分化出现，各地政策也愈加体现“因城施策”的特点，化解市场的高库存，仍是诸多地区的重中之重。在3月份，上海、深圳、南京、武汉、合肥、廊坊、北京，多个城市出台了力度或大或小的束缚性政策，从内容看，固然是上海*强，深圳的稍弱。未来对市场的影响也将差别很大。

  从去库存角度看，政治局会议提出，有序消化房地产库存，“有序消化”将改变之前的政策取向，全面刺●遗体火化费分为280元、380元等不同档次激改变成因城施策，不同城市不同特点，未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市，而一二城市未来刺激政策出台的可能性下降。

  目前看：未来仍然有多个城市将出台不同力度的调控约束性政策，限制楼市过热上涨。

  沪深报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源，政策的短时间效应已见，市场将逐渐进入调整。虽然政策干预可以改变短期市场的格局，但是中长期的房价走向，仍然取决于供求关系的基本面。

  未来政策托底盖帽将成为新常态，一线城市有望市场降温，而二线城市将成为市场的主要热点。1二线城市的爆发与去库存的政策期待完全背离，三四线市场仍然深陷泥潭。

  一线城市在政策影响下，二季度销售将降温。2季度预计二线城市将成为市场的热点。

  中原地产市场研究部统计数据显示：4月北京新建商品房住宅（剔除保障房自住房）合计签约5299套，环比上涨17.6%,同比涨幅到达了43.6%。

  4月北京商品房住宅销售均价达到了35981元每平米，环比上涨4.6%，同比上涨了21%。库存则*近3年来头次跌下6万套，商品房住宅相比2015年初下调了2万套。

  从月北京销售达人项目看，基本集中在中高端，前10项目，全面改善化，其中豪宅占比高。

  二手房住宅签约97844套，其中4月签约26374套，三月签约32009套。2015年4月签约17191套，4月北京二手房环比下调了17.6%。

  整体看，二手房市场有所安稳，但仍然处于高位。

  中原地产研究部统计数据显示，4月北京二手房销售均价为4.09万，整体看环比3月份的均价4.01万上涨了2%，涨幅明显低于3月份相比2月份3.81万的单月5.2%的涨幅。

  整体看二手房同比涨幅为36.2%。

  首先，北京楼市已接近全面进入二手房市场，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史头次全面在3万以上。预计全年均价将有望接近4万。

  北京进入了商品房高端化的事实，过去几年，北京供应的商品房住宅土地少有，2013年截止2015年，北京合计供应包括住宅类用地地块113宗，合计建筑面积为2046万平米。剔除配建只1350万平米为住宅，且其中有800万平米左右是自住房及各类保障房。实际商品房住宅用地*近两年仅供应了550万平米左右。

  折算成为商品房住宅只有4.5万套左右，只够北京历史销售*差的一年消化。按照目前市场供应比例计算，这部份大部分将建设成为中高端物业，以取得市场溢价。

  其次，北京的商品房住宅库存延续下调，过去几年的住宅类纯商品房住宅较少，在供应短缺下，销售仍然旺盛。库存将很快进入5万套区间。

  第三，从未来供应看，北京已进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然政策增加7090土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改一小袋变。

  第四，商品房市场进入改善为主阶段，从平均单套销售面积看，2016年前3个多月平均单套销售套型面积高达137平方米，而在之前一年仅仅为128平米左右。

  单套销售金额也达到了467万。市场的价格持续上涨致使高端化趋势延续

  第五，北京二手房销售4月有所安稳，在一季度冲高影响下，未来房价走势涨幅有望放缓，整体看，市场走势依然将高位运行。

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