香江影绰

华南城、恒盛、宝龙，惊险一跳跃过了资本市场的龙门，紧随其后，龙湖、恒大、卓越、花样年都在翘首以盼。港股市场的再次开闸让这些急于寻求融资通路的房企看到了希望，然而先行者并不顺利，也为后来者的上市之路蒙上了一层阴影。投资者的风险偏好改变和未来房地产市场的前景未明都或使IPO定价大打折扣。香江近在眼前，却影影绰绰。

■本报 王晓伟 北京报道

转换如此之快。

在中国房地产市场一轮超常的V型反转和经历过上一轮上市折戟的地产商的痛定思痛之后，香港资本市场重新对房地产企业鸣响了起跑的枪声，海外投资者重拾信心，香港地产股平均市盈率重新上涨至10倍以上。

不过，就在人们憧憬一轮新的房地产企业上市潮乃至繁荣景象之际，先行上市的开发商却交出了一份破发、延后、缩水的答卷，在这一轮史无前例的房企香港IPO浪潮中，巨大的阴影正笼罩在后续者行进的道路上。

阴影投射之下，房地产企业IPO的前景到底几何？阴影与通路，被困还是突围，房地产企业IPO会呈现怎样一种镜像？

先行者的阴影

在延宕一年之后，内地房地产企业再度涌动赴港上市潮。打破僵局者是华南城事少钱多离家近，而后是上海民营房地产商恒盛地产及宝龙地产。9月 0日，华南城在港交所挂牌率先拉开房地产IPO的序幕，10月2日，恒盛地产紧随其后上市，10月14日，宝龙地产上市。此外，正在紧张筹备之中的还有龙湖地产、恒大地产、卓越集团、花样年地产、禹洲地产等一批内地房地产企业。

摩根士丹利副总裁Vivien告诉本报，今年上半年房地产企业良好的销售状况给这一轮房企IPO穿上了靓丽的“新衣”，加之国内外宏观经济的转暖催化了这一波上市潮。

大额的销售回款，无疑给拟上市房地产企业上市融资提供了最好的说辞。以恒大地产为例，恒大地产上半年的销售额已经达到了127亿元，创历史最佳水平，但恒大地产并未因此放慢脚步。

8月2 日，恒大地产重庆、包头两地楼盘单日合计销售超9亿元。9月26日，恒大地产中国内地的新盘广州恒大绿洲、洛阳恒大绿洲合计销售14亿元，全年 00亿元的销售目标看来势在必得。

和恒大地产的情况相同，明发、花样年、卓越等房地产公司在上市前的几个月也有着不俗的业绩表现。

在一个房地产销售最好的年景，房地产企业上市具备了更多的底气。在良好销售业绩的带动下，地产商纷纷增大开工面积，同时积极拓展土地储备。比如，卓越集团今年以收购方式在上海赵巷购买了近 00亩土地。而据资料显示，恒大地产土地储备将扩充至5000万平方米左右。

尽管携上半年销售之利，房地产IPO潮来势汹汹，但已经上市的房地产企业表现却不尽如人意。以恒盛地产为例，截至10月16日，股价已经较发行价下跌了 0％。宝龙地产尽管守住了发行价，但却是以定价缩水为代价。

易居（中国）分析师薛建雄表示，恒盛地产“破发”与宝龙地产“定价缩水”，表明在这个集中上市的时间窗口，香港资本市场对内房股开始进入严格的挑选期。“现在整个市场供大于求，竞争激烈，房地产企业的融资难度在加大，资金供应有些跟不上。”

Vivien则指出，之所以出现普遍的破发和融资缩水，在于IPO市场已经进入一个买方市场。现在对于明年资本市场谁都看不准，大家都害怕，想赶在上市时间窗口被关闭之前进入。

开发商自己也很清楚，中国的房地产商太多了，这么多企业要上市，投资者具有更多的选择空间。

而在已上市房地产企业惨淡表现的背后，更深层的因素在于，国内外资本市场波动及房地产市场成交量急剧萎缩的事实。

后来者的通路

已经上市房地产企业的糟糕表现给后来者的前景蒙上了阴影，但对于那些已启动上市进程的房地产IPO而言，似乎已经没有退路。

“尽管近期港股市场不好，那些准备上市的企业已经非上不可。比如，恒大地产不会拖延上市日期。” 一位香港投行人士说。

后来者的通路到底还存不存在，要看接下来国内外资本市场的状况以及国内房地产市场的表现。

一位分析人士指出，香港IPO的最佳窗口期已过，估计资本市场难以重现2007年时的疯狂。前几个月，全球经济的回暖、中国经济数据的良好表现让投资者蜂拥而至，把股票市场冲高至过热状态，在一轮冲高之后，调整压力显现。

不过虽然目前股市与楼市的高点已过，但市场并未转凉，房地产的价格依然坚挺。

“接下来IPO前景如何演绎要看那些拟上市的房地产企业愿不愿意降低估值。”Vivien说。

瑞银证券董事总经理、投资银行中国区主席赵驹认为，接下来的上市形势肯定会变得更差。不过，香港IPO近期不会有市场窗口关闭的可能性。

他给出的理由是，投资者会给那些拟上市的房地产企业设立门槛，相比前面几家企业一定要有一个合理的价位，一定要有更多的折扣但是如今百度多次借着算法来打击seo。比如恒盛地产股价跌了 0％，那么，接下来类似恒盛地产这样的公司要再上市的话，就要在恒盛地产市价的基础上再打15％~20％的折扣，如果企业接受不了，那么股票就会发不出去。

进入选择期的房地产企业IPO，哪些企业能够突围？

“土地储备质量、经营班子和业绩都比较好的企业，上市一定会成功，相反，如果简单套用类似碧桂园的模式，自身有很大的负债，去做一些简单概念的企业上市能否成功就比较悬。”赵驹如是说。