开发商紧贴市场定价短炒客又现.蹭飞

6月底，一波“一二手楼市倒挂”的从深圳一直延伸到津沪，楼市似乎又再次步入“2008式”的十字路口。然而在深圳，围绕限价房周边的投机客再度活跃，购房者的预期难言明确，所谓拐点难道就真的不期而至？

不管形式如何慎言“倒挂”

深圳二手楼市忽然又上演了一幕一二手倒挂的现象，6月20日至26日，深圳一手房量价同涨，成交均价为18 04.05元/平方米；然而根据深圳中原地产的监测，同期深圳二手房成交均价为21044.44元/平方米。一手房比二手房便宜了近15％。

如果说统计数据还有统计结构的变化，那么单盘价格的变动就让期盼楼价下调的购房者兴奋了一把。6月18日，招商地产位于南山区蛇口的高端豪宅项目招商雍景湾以 .5万元/平方米的均价入市，其价格比周边二手豪宅便宜了近万元。这并非孤例，6月以来这样的故事已上演了第三回，端午节前后位于观澜的招商观园以1.2万元/平方米均价入市，而同片区的楼盘成交价格可以达到1.4万元/平方米。同样地，6月11日莱蒙水榭春天超过1000套房源以2.1万元/平方米均价入市也在当日基本售罄，据称其价格比周边二手价格便宜了 000元/平方米。

2008年遍及全国的楼市下调，也始于深圳，也同样是源于一波一二手倒挂。这着实给了购房者充分的想象空间。但这个判断并没有得到普遍的认同。“这种看法有很大的偏差，”世华地产市场研究中心总监肖小平认为，现在的一二手房价倒挂的现象往往由两个原因造成，一是同一片区或同一楼盘，只是一手房在位置、景观、户型等综合品质上不如二手房，售价才会稍低。其二是现在与一手房对比的价格实际上是二手房的放盘价。“将放盘价与一手房售价相比，明显不合适。”肖小平认为。

世华地产的成交资料显示，以观澜片区为例，招商观园日前开盘销售均价为12000元/平方米，但是这个楼盘地理位置较差，生活配套缺乏，同个片区的中航格澜郡，目前二手房的成交价格为14000元/平方米，但它无论是地理位置，还是小区环境，都优于观园。

短炒客又现

肖小平还认为，7月11日深圳二手房交易将按评估价征税，二手房的交易成本可能会大幅上升，因此，即使一二手房售价相同，二手房的买房成本依然大幅高于一手房。

尽管如此，有业内人士还是向表示：“开发商这样紧贴二手市场价格的定价策略，这两年来都很少见，以往最起码会在二手房基础上上浮15％。”但《中国经营报》在深圳调查后发现，这些低价入市的项目周围出现不少炒房者的身影。

“有人联系我，只要加上5万元，就可以将一套位于8楼的房子转给我。”陈先生告诉，他6月中旬曾“挤”进了水榭春天三期的销售现场，但最后没有买成房子。一周后，就有找上门，说是可以转让房子。“而且对方说，现在只要在开发商处转名即可，不需要在二手市场承受更多的额外费用。”陈先生表示，他对此也颇为心动。

在水榭春天的各大论坛里，都看到了这种“转名”房的信息。不完全统计，各大论坛中的房源就有 0至40套。同样的情况在招商观园以及雍景湾均有出现。“转让”价格通常都是在房价基础上加5万至15万元。

业内人士表示，这种情况通常都出现在楼市上涨期，市场价上涨速度超出开发商定价预期。现在楼市基本处于观望状态，这种短炒客比较罕见。“通常这就证明开发商定价策略失败，利润都让炒房者拿了。”一位专门为开发商制定销售策略的资深代理向表示。

有知情人士向透露，这与深圳市政府的“限价令”密切相关。开发商内部人士向透露，水榭春天三期曾计划在“五一”推盘，但预售证却迟迟无法批复。据称当时开发商上报的价格是2.4万元/平方米，最后在价格下调到2.1万元/平方米后才拿到了销售资格。为此开发商的首席运营官忽然离职。