申万宏源仅是房产税还不够物业

并依法组织实施 申万宏源：仅是房产税还不够 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

结论或者投资建议：

12月20日，财政部长肖捷在人民发问题出：房地产税立法工作稳步推进。按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

推行房产税的主要出发点有以下几方面：一是降低房地产交易环节税收比重，增加持有环节税收。目前交易环节税目较多，涉及增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等；但保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。今年月，保有环节税收收入为4632亿元，仅占税收收入的3.4%，远低于持有环节。二是成为地方税收收入的主力，缓解地方政府对土地财政的依赖。今年月，土地出让收入为41390亿元，相当于税收收入的30.4%。由于地方政府过于依赖土地财政，导致土地价格居高不下。三是调控房地产市场，通过提高投机性购房的成本来稳定房价。四是调节收入分配。房地产在居民财富中占据绝对高的比重，成为居民收入差距的重要来源。

但房产税的推进仍有赖于全国统一的不动产登记的完善，以及对房地产价值的合理评估，从立法到落地仍需一段时日。即使落地实施，预计也将采取试点先行，逐步推进的办法；各地在税率和免征面积上可享有一定自主权。为了尽可能减小对市场产生较大冲击，初始阶段税率或将设在较低水平。目前上海为0.4%/0.6%，，重庆为0.5%-1.2%。但即使房产税顺利落地，要成为主力税种仍需较长时间；且房产税并非稳定房价的充分条件。

房产税要成为主力税种仍需较长时间。目前，上海和重庆均已试点了房产税。但2016年上海房产税收入仅为42.6亿元，约占税收收入的2%，仅相当于土地出让收入的5%；重庆2016年房产税收入57亿元，约占税收收入的4%。根据况伟大等（2012）在《房产税对房价的影响——来自OECD国家的证据》的研究发现，1980—2009年23个OECD国家房产税率的均值为2.61％，而房产税在多数发达国家已成为主力税种。未来，随着税率的逐步提高以及不动产登记制度的完善、价值评估的合理化等，我国的房产税也有望成为主力税种之一，但这一过程或仍需要较长时间。

房产税并非稳定房价的充分条件。在其他条件不变的情况下，房产税确实可以在一定程度上发挥抑制房价过快上涨的功能。根据况伟大等（2012）在《房产税对房价的影响——来自OECD国家的证据》的研究发现，房产税率每提高1%，房价指数将下降0.69%。但是，考虑到23个OECD国家房产税率的均值仅为2.61％，房产税率的提高空间是有限的，因而房产税对房价的抑制作用也将是有限的。以试点房产税的上海为例，由于供需关系相对紧张，导致上海的房价在2016年仍然出现暴涨。因此，供需关系仍是决定房地产价格的核心要素，人口和政策均是房地产价格的核心影响变量。